Immobilien als Assetklasse (Teil 3)

Dieser Beitrag gibt einen von mir gemeinschaftlich mit Robert Soethe verfassten Artikel wieder, der im Werk "Kauf, Miete und Leasing im Rating", Gabler 2007, erschien. Die Online-Veröffentlichung erfolgt mit freundlicher Genehmigung des Gabler Verlags. Im Immobilien-Kosmos erscheint der Text als Dreiteiler, da andernfalls eine übermäßig lange Gliederungsleiste entstünde. Leser meiner früheren Printpublikationen und / oder vorangegangener IK-Artikel werden Anklänge an diese in den "Immobilien als Assetklasse" finden. Gleichwohl entfalten letztere ihren eigenen Reiz.

1 Einleitung

Dieser Beitrag widmet sich Immobilien als Assetklasse. Schwerpunktmäßig beleuchtet er zunächst Immobilien an sich. In einem zweiten Abschnitt wird ein Immobilien-Ratingmodell skizziert. Dieser Ansatz ist logisch, insofern das Rating von Immobilien besitzenden bzw. reinen Immobilienunternehmen danach verlangt, deren Bestände marktgerecht einzuwerten. Dies impliziert auch projektive Momente, also die Frage, wie sich diese Bestände wertmäßig voraussichtlich entwickeln. Ein dritter Abschnitt beleuchtet die Perspektiven von Immobilienanlagen. Der Artikel mündet in ein Fazit, das die unterschiedlichen Investitionsformen "Kauf, Miete oder Leasing" abhängig von Raumtypen unter dem Blickwinkel der speziellen Assetklasse "Immobilie" bewertet.

2 Begriffsbestimmungen

Der englische Begriff "asset" bedeutet Wirtschaftsgut, Vermögensgegenstand und Anlagemedium. Assetklasse ist somit ein Vermögens- bzw. Anlagesegment. Oder, anders ausgedrückt: ein Vehikel, um Geld zu sichern und möglichst zu mehren, also Renditen zu erzielen.

Immobilien sind als unbewegliche Wirtschaftsgüter definiert. Es handelt sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke einschließlich verbindender Infrastrukturen wie Kanalisationen, Straßen, Brücken und dergleichen. Dass Immobilien dynamische Prozesse spiegeln, offenbart sich, werden sie als Schnittstellen menschlicher Bewegung bzw. Aktivität begriffen, als Ergebnis menschlicher Organisation im Raum und des Raumes. Immobilien sind Nutzungsplattformen bzw. -hüllen. (1) Ausgehend von dieser Begriffsbestimmung liegt es nahe, einigen Fragen besonderes Augenmerk zu schenken: Wie manifestieren sich Nutzungen im Raum? Wie entstehen Nutzungsmuster? Wie entwickeln sich Räume bzw. Nutzungsmuster fort?

3 Immobilien: Grundlegende Charakteristika

Immobilien sind auf lange Nutzungsdauern ausgelegte, vergleichsweise hochpreisige, standortgebundene Objekte. Sie dienen vielfältigen Zwecken. So gibt es Wohn-, Gewerbe- oder Infrastrukturimmobilien. Diese Obergruppen gliedern sich wiederum in zahlreiche Unterarten. Beispielsweise bestehen im Gewerbebereich unter anderem Produktions-, Büro-, Handels-, Hotel-, Mischnutzungs- und Logistikimmobilien. Die Formensprache und Typenvielfalt wächst weiterhin. Bedingt durch relativ lange Lebensdauern und spezielle Nutzeranforderungen kennzeichnen Objekte einer Unterkategorie häufig unterschiedliche technisch-technologische Merkmale.

Je stärker sich Immobilien ballen, desto mehr entwickeln sie sich von umfeldgeprägten Konglomeraten zu Umfeld prägenden multifunktionalen Einheiten, zu Zentren. In Immobilien manifestieren sich also auf verschiedenen räumlichen Ebenen verschiedenste Funktionen in unterschiedlichen Funktionszusammenhängen. Darüber hinaus spiegeln Immobilien Mentalitäten und gesellschaftliche Realitäten. Eine Ableitung liegt auf der Hand: Der Immobilienmarkt ist eine Fiktion, genauso die Assetklasse Immobilie.

Trotz regionaler bzw. internationaler Besonderheiten und vielfältiger Immobilienarten organisieren sich Nutzungen bzw. Menschen räumlich nach allgemein gültigen Prinzipien. Diese nachzuvollziehen ist wichtig, um die Ertragssicherheit und mögliche Wertentwicklung von Immobilien abschätzen zu können. Diese Faktoren wiederum entscheiden maßgeblich darüber, ob Kauf-, Leasing- oder Mietneigungen besonders ausgeprägt sind.

Fußnote

(1) Besonders augenfällig wird dies bei Logistikimmobilien: Diese stellen Drehkreuze bzw. Schnittstellen teils sehr spezieller, sich oftmals rasch wandelnder Beziehungs- und Transportgeflechte dar – ein Grund für häufig angestrebte kurzläufige Mietverträge.