Weltbürgerallerei: Standortrubrik: Nutzungsmuster

Nutzungsmuster – Entstehungsgründe

1.3 Planungseinflüsse

Verbreitet dienen Flächennutzungs- und Bebauungspläne zur Lenkung räumlicher Entwicklungen. Allein über die Vorgabe von Grundstücksgrößen und statthaften Grundstücksausnutzungen lässt sich steuern, wer wo bauen kann und wer nicht. US-amerikanische Kommunen nutzen diese Möglichkeit weidlich, um jeden, der nicht mindestens der mittleren Mittelschicht angehört, jenseits ihrer Grenzen zu halten. In diesem Sinne wirkt die Bodenrente nicht als natürliches Wirtschaftsregulativ, sondern dient als Instrument vorsätzlich herbeigeführter sozialräumlicher Differenzierungen.

Auch die Art der baulichen Nutzung kann festgelegt werden: Geschosswohnen hier, Einzelhandel da, Büro dort, Gemeindebedarfseinrichtungen mittendrin und Villen am Fluss. Wie im Intro angedeutet, bestehen Zweifel am Sinn mancher Festsetzungen. Harmonische Nutzungsmischungen besitzen schlagende Vorteile, ein Durcheinanderwürfeln auseinanderstrebender Nutzungen kann hingegen nur ins Auge gehen. Dasselbe gilt in Bezug auf Planungen, die unabdingbare Tragfähigkeitsvoraussetzungen einzelner Nutzungen missachten oder Wechselwirkungen zwischen verschiedenen Standorten falsch beurteilen. Die Genehmigung gigantischer Einkaufszentren im städtebaulichen Niemandsland liefert hinreichend Beispiele für eine fahrlässige Zerstörung gewachsener Nutzungsmuster.

1.3.1 Exkurs: Planungsirrtum

Hinsichtlich des (nicht nur) in Europa stadtprägenden Einzelhandels geht das Planungsverständnis fehl: Es betrachtet städtebaulich unintegrierte Handelsbetriebe als verkehrsorientiert und somit als bestens erreichbar. Die Wortwahl vermittelt den Eindruck, gewachsene Zentren wären das nicht oder diesbezüglich unterlegen. – Das Gegenteil trifft zu: Innenstädte und Stadtteilzentren der alten Welt sind hervorragend erreichbar. Andernfalls gäbe es diese lebendigen Funktionskerne nicht. Für die Mehrheit aller Bewohner einer Region sind Innenstädte die Orte höchster Erreichbarkeit. Auf sie, auf die Mitte hin, ist das gesamte Straßen- und Schienennetz ausgerichtet. Wohnviertel umkränzen sie Innenstädte in fußläufiger Nähe. Selbst Stellplatzknappheiten fechten die verkehrstechnische Spitzenstellung der Innenstädte mitnichten an. – Warum sonst weisen sie höchste Grundstückspreise, höchste Nutzungsdichten und Spitzenmieten auf? Auf der Grünen Wiese genehmigte Reißbrettgebilde verkörpern die Anti-These der Stadt. Zugleich greifen sie unübersehbare Stärken gewachsener Zentren auf: In Bezug auf Branchenbesatz und Nutzungsmix bilden diese zunehmend zu multifunktionalen Komplexen mutierenden Verkaufsmaschinen innenstadttypische Strukturen nach.

2 Absatzreichweiten / Einzugsradien

Notwendige Kundenzahlen variieren nutzungsabhängig. Backwarenverkaufsstellen kommen mit 3.000 Einwohnern im Einzugsgebiet blendend aus, Warenhäuser nicht. Das erforderliche Kundenaufkommen kann auf unterschiedliche Weise zustande kommen:

Grundsätzlich gilt: Je höherwertiger ein Gut oder eine Leistung, desto größer die Absatzreichweite. Umgekehrt benötigen Anbieter hochwertiger Waren diese größeren Einzugsgebiete, um wirtschaftlich tragfähige Ergebnisse erzielen zu können. Damit entwickeln sie einen natürlichen Hang, Innenstadtlagen einzunehmen. Selbstredend gibt es wiederum Ausnahmen: Hochgradige Spezialisten, die gezielt, vor allem äußerst selten aufgesucht werden. Als Paradebeispiele können Verkäufer wertvoller Violinen, Klaviere und Flügel oder exklusiver Jagdwaffen betrachtet werden. Bei all jenen Betrieben aber, die leicht austauschbare Waren führen (salopp gesagt: Hose ist Hose) und / oder erheblich von spontanen Käufen profitieren, sind größtmögliche Erreichbarkeit und ein standorttypisch hohes Kundenaufkommen Pflicht.

3 Kostenbelastbarkeit

Wenig überraschend setzen sich im Gerangel um diese oder jene Lage die zahlungskräftigsten Nutzungen durch. Weniger ertragsstarke Wettbewerber werden verdrängt oder gelangen erst gar nicht an den Standort. Die Steuerkanzlei macht das Rennen gegen die Versicherungsagentur, der Handel schlägt das Handwerk, die Büronutzung das Wohnen. Auch innerhalb jeweiliger Wirtschaftszweige setzen sich Branchen und Funktionen höchster Zahlungsfähigkeit durch. Im Einzelhandel teilen Mode- und Schuhanbieter samt wenigen anderen Branchen die Bestlagen unter sich auf. Größere Lebensmittler, Schreibwaren- oder Stoffhändler müssen sich mit Standorten zweiter oder dritter Wahl begnügen. Der fortwährende Triumph einer Handvoll Branchen offenbart eine schwerwiegende Schattenseite: Der Branchenbesatz verarmt, die maßgeblich von der Reichhaltigkeit ihres Angebots bestimmte Lageattraktivität sinkt. In vielen Innenstädten findet man keinen Nagel mehr, keine Farben, keine Stoffe, inhabergeführte Traditionsunternehmen sterben aus. Die von Eigentümerseite reihum betriebene Ertragsmaximierung beginnt sich zu rächen.

4 Verbund- / Fühlungsvorteile

Artgleiche und einander ergänzende Nutzungen profitieren von einer räumlichen Vergesellschaftung. Besonders fördern einander solche, deren Leistungsspektren mit ähnlicher Häufigkeit nachgefragt werden, einen funktionalen Zusammenhang aufweisen und / oder in gewissem Maße gegeneinander austauschbar sind. Rücken sie an einem Standort zusammen, erzielen sie jeweils höhere Umsätze als in Alleinlage. Folglich streben Branchen bzw. Anbieter, die einander nützen, nach der Ausbildung von Standortgemeinschaften. Theoretisch könnten erhebliche Synergien entwickelnde Anbieter zusammen Lagen erschließen, die zu hochpreisig für jeden einzelnen wären. Sie würden Branchen aus den Feld schlagen, die höhere Mieten zahlen, aber erheblich schwächere Verbundvorteile erzielen. Praktisch kommt das so gut wie nie vor. So entwickeln jene Einzelhandelsbranchen mit der höchsten Mietbelastbarkeit zugleich die stärksten Synergien. Zentrenplaner, Projektentwickler und Centermanager berücksichtigen diesen mieterhöhenden Hebel konsequent.

5 Sonstige Faktoren

Neben skizzierten Faktoren beeinflussen andere die Entstehung von Nutzungsmustern. Manche davon lassen sich ebenfalls unter dem Stichwort »Erreichbarkeit« fassen. Einen verspüren wir oft: Den Wind. Soweit möglich, wurden Lärm oder Gestank verbreitende Betriebe und Einrichtungen regelhaft auf der windabgewandten Stadtseite angelegt. – Deshalb liegen so viele noble Wohngegenden gleichsam hart am Wind.

Der Erreichbarkeitsbegriff besitzt auch psychologische und soziale Dimensionen. Vielsagend ist der amerikanische Traum vom »Ankommen«. Der Ausdruck stand ursprünglich dafür, hinreichend Geld gescheffelt zu haben, um sich aus dem alltäglichen »rat race« verabschieden zu können. Längst schließt er einen zweiten Aspekt ein: Ein Leben in einem sicheren Hafen. Betuchtere Zeitgenossen flüchten sich scharenweise in abgekapselte Wohnsiedlungen. In diesen »gated communities« wird Erreichbarkeit vorsätzlich beschränkt. Es handelt sich um Festungen, die in etlichen Ländern wie Pilze aus dem Boden schießen. Die Entwicklung von wehrhaften, zugangskontrollierten Siedlungen zu offenen Nutzungsgefügen kehrt sich weithin um.

C Schlussbemerkung

Die Literatur zum Thema füllt Bibliotheken. Eine Erkenntnis durchzieht sämtliche Theorien: Alle Nutzungsmuster auf dieser Erde beruhen auf unterschiedlichen Graden von Erreichbarkeit.