Wolkenkratzer – Spiegel des Irrationalen

3.3 Exkurs: Symbolische Maße

Wie sehr Wolkenkratzer menschliche Maßstäbe sprengen, beschreibt die bereits zitierte Münchener Rück (S. 14): »The sheer magnitude of the projects forces all planners to adopt a scale totally out of proportion to all natural dimensions and particularly the people concerned when planning their buildings. In the past, urban development plans were easily drawn up on a scale of 1 : 100 or at most 1 : 200, a scale which could still be directly related to the size of a human being. With todays high-rise buildings, however, a scale of at least 1: 1000 is required simply in order to depict the building on paper. This is illustrated by the example of the Sears Tower ... the tower measures 443 m in height. Drawn on a scale of 1 : 2000, a human being is represented by a minute dot measuring barely 0,9 mm.« Wenngleich die Autoren hinsichtlich der Haushöhe einer Fehlinformation aufsaßen – 442 m sind korrekt – verdeutlichen sie die krasse Unmaßstäblichkeit schlagend.

Ob die Verfasser behauptungsgemäß keine grundsätzlichen Zweifel am Hochhaus an sich wecken wollen, sei dahingestellt. Ihre »nahezu unausweichlich aufkommende Frage«, warum Hochhäuser in heutiger Größe errichtet werden sollten, mehr noch halbherzig anmutende Begründungen bergen eine sachlicher Abwägung entspringende Antwort: Es gibt keinen vernünftigen Grund.

3.4 Motiv Spieltrieb

Mittelbar spricht die erwähnte Hochhausstudie ein fundamentales psychologisches Merkmal des Menschen an »... what can and cannot be done ...«. Eine Betrachtung unserer Geschichte lässt eine Ableitung zu: Was geht, wird getan (!). Irgendwann. Kurzum: Der Mensch baut so hoch er kann. Wirtschaftlichkeit hin oder her. Unser Spieltrieb spricht. Er könnte die Lust am Bau des höchstmöglichen Hauses erklären, nicht aber die Errichtung so vieler unauffälliger Wolkenkratzer mittlerer Höhe. Als Ansporn kommen somit einzig Vernunftgründe infrage. Es muss sie geben. – Oder nicht?

4 Suche nach dem Rationalen

4.1 Bodenpreisthese

Wie in Kapitel 2 angeklungen, schreiben zahlreiche Fachleute Aufkommen und Verbreitung des Wolkenkratzers gestiegenen bzw. steigenden Bodenpreisen zu. Die Verfechter bodenpreisgesteuerter Höhenentwicklung übersehen m. E. jedoch einen Zusammenhang, der ihre These wanken lässt: Bodenpreise sind eine Funktion statthafter Geschossflächenzahlen und Nutzungsarten. Die zulässige Grundstücksausnutzung zählt. Marktpreise für Baugrundstücke können lediglich ein Niveau erreichen, das von der Ertragskraft realisierbarer Flächen gedeckt wird. Lassen Planungs- bzw. Genehmigungsbehörden höhere Nutzungsdichten zu, steigen die Bodenpreise. Beispielhaft veranschaulicht das ein Vergleich: In Washington DC müssen sie – ansonsten gleiche Verhältnisse vorausgesetzt – Manhattans Niveau verfehlen, weil Höhenbeschränkungen lediglich eine Bruttogrundfläche von X, dort hingegen von zigmal X gestatten.

Nach marktwirtschaftlichen Mechanismen übersetzt sich eine höhere zugestandene Grundstücksausnutzung bei flächengleichen Baukosten keineswegs in ein vorteilhafteres Verhältnis von Bodenpreis zu Gestehungskosten je Flächeneinheit. Bei Wolkenkratzern wirkt die Relation günstiger, doch nur infolge erhöhter Erstellungs- und Erhaltungsaufwendungen. Diese sind gleichsam als Abschlag in den Boden einzupreisen, um lohnende Projektentwicklungen zu ermöglichen.

Fazit: In stadtplanenden Systemen spiegeln Bodenpreise Gestaltungswillen und -möglichkeiten verantwortlicher Planungs- bzw. Genehmigungsinstanzen wider. Richtig ist, dass hohe Bodenpreise den Druck steigern, höhere Ausnutzungsgrade festzusetzen. Nur: Letztlich erweist sich Nachgiebigkeit als Nullsummenspiel. Der Markt antwortet umgehend mit anziehenden Bodenpreisen. Gewinne heimsen Pioniere ein, die treffsicher auf künftige Planungsmehrwerte spekulieren, grundsätzlich bleibt alles wie gehabt.

4.2 Vernunft des Irrationalen?

Getroffene Aussagen blenden die Stellung jeweiliger Städte im großräumigen Standortwettbewerb und örtliche Besonderheiten aus. Diesbezüglich spielt sich eine bemerkenswerte Beobachtung ins Blickfeld: Nachdem Chicagos Stadtväter Anfang des 20. Jahrhunderts Höhenbeschränkungen erlassen hatten, sanken die Bürobauvolumina verglichen mit dem Erzrivalen, New York, ins Bodenlose. Wenngleich Big Apple geostrategisch günstiger liegt und international ausgerichtete, hier stärker vertretene Wirtschaftszweige Auftrieb erhielten, drängen sich Fragen auf:

Falls dem so war, bedeutet dies, dass Irrationalität höchst vernünftig wirken oder, wenn man so will, ein rationales Prinzip sein kann.